Nieruchomości inwestycyjne

Nieruchomości inwestycyjne a nieruchomości stanowiące środki trwałe

Zgodnie z definicją zawartą w artykule 3 ust. 1 pkt 15 ustawy o rachunkowości, przez środki trwałe rozumie się rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki. W szczególności – według definicji zawartej w ustawie o rachunkowości – do środków trwałych zalicza się: nieruchomości (w tym grunty, prawo wieczystego użytkowania gruntu); budynki i budowle (w tym także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego); maszyny, urządzenia, środki transportu i inne rzeczy; ulepszenia w obcych środkach trwałych; inwentarz żywy.

Artykuł 3 ust. 1 pkt 17 ustawy o rachunkowości stanowi, że przez inwestycje rozumie się aktywa nabyte w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu wartości tych aktywów, uzyskania z nich przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej, a w szczególności aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz zostały nabyte w celu osiągnięcia tych korzyści.

 

Cel nabycia majątku

W świetle przytoczonej definicji podstawowe znaczenie dla zaliczenia zasobu majątkowego do inwestycji ma cel jego nabycia – dążenie do osiągnięcia w przyszłości korzyści ekonomicznych przynoszonych wprost przez ten aktyw, a więc takich, które można z tym aktywem bezpośrednio powiązać. Zwłaszcza ta cecha pozwala odróżnić inwestycje od innych aktywów kontrolowanych przez jednostkę, które w myśl definicji aktywów powodują w przyszłości również wpływ do jednostki korzyści ekonomicznych.

Odróżnienie nieruchomości inwestycyjnej (nieruchomości zaliczanej do inwestycji jednostki) od nieruchomości wykorzystywanej na potrzeby własne jednostki może być niekiedy zadaniem niełatwym. Na trudność w dokonywaniu tej oceny wpływa przede wszystkim fakt, że do rozstrzygnięcia, czy nieruchomość stanowi środek trwały czy inwestycję, konieczne jest ustalenie celu utrzymywania inwestycji, a więc przewidywań dotyczących przyszłości.

Pomocą w rozstrzyganiu wymienionych zagadnień służyć może także Międzynarodowy Standard Rachunkowości nr 40 „Nieruchomości inwestycyjne”. Podana w ust. 4 MSR 40 definicja inwestycji w nieruchomości zawiera istotne wskazówki co do możliwości zaliczenia nabytej przez jednostkę nieruchomości do inwestycji. Zgodnie z tą definicją, inwestycją w nieruchomość jest nieruchomość (grunt albo budynek – lub część budynku – lub oba składniki łącznie), utrzymywana przez posiadacza albo korzystającego na podstawie umowy leasingu finansowego w celu uzyskiwania pożytków z wynajmu lub korzyści wynikających z przyrostu wartości tej nieruchomości albo też w obu tych celach łącznie, pod warunkiem, że nie jest ona przeznaczona do użytku na własne potrzeby w procesie produkcji, dostawy dóbr lub świadczenia usług albo do własnej działalności administracyjnej, jak też do sprzedaży w toku zwykłej działalności.

Nabyte nieruchomości zalicza się do zatem do inwestycji, jeżeli zamiarem jednostki jest osiąganie wynikających z nich w długim okresie korzyści ekonomicznych.

W innych przypadkach nabytą nieruchomość kwalifikuje się do: środków trwałych.

Z pojęcia inwestycji wyklucza się aktywa przeznaczone na własne potrzeby jednostki, jak również przeznaczone do sprzedaży w ramach zwykłej działalności.

Istnieje oczywiście możliwość, że posiadana przez jednostkę nieruchomość może być w trakcie upływu czasu różnie przekwalifikowana przez jednostkę ze środków trwałych do nieruchomości. Aby takie przekwalifikowanie mogło nastąpić, muszą być jednak spełnione określone warunki. Ustawa o rachunkowości nie określa zasad przekwalifikowania nieruchomości do nieruchomości inwestycyjnych z innych kategorii aktywów (np. środków trwałych). MSR 40 „Nieruchomości inwestycyjne” wskazuje zasady postępowania w niektórych sytuacjach. Warunkiem przeniesienia nieruchomości ze środków trwałych do inwestycji jest faktyczna zmiana sposobu użytkowania nieruchomości i faktyczne zakończenie użytkowania nieruchomości przy produkcji, dostawach towarów, świadczeniu usług lub czynnościach administracyjnych. Dodatkowo muszą zostać spełnione kryteria uzasadniające zaliczenie nieruchomości do inwestycji, czyli utrzymywanie jej ze względu na przyrost jej wartości lub czerpanie z niej pożytków w postaci czynszów lub też w obu tych celach łącznie.

Kryterium odróżniającym nieruchomości zaliczane do inwestycji od tych zaliczanych do środków trwałych stanowi cel ich posiadania.

Jeżeli nieruchomość  służy podstawowej działalności operacyjnej jednostki (produkcyjnej, handlowej, usługowej lub innej zapisanej w jej statucie, umowie lub innych dokumentach założycielskich) to stanowi środek trwały.

Zasady wyceny nieruchomości inwestycyjnej

Według art. 28 ust. 1 pkt 1a) ustawy o rachunkowości, wycena nieruchomości zaliczanych do inwestycji powinna odbywać się nie rzadziej niż na dzień bilansowy i może przebiegać na dwa sposoby:

1. według zasad stosowanych dla środków trwałych;
2. lub według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej.

Do wyboru jednej z wyżej wymienionych metod wyceny zobowiązany jest kierownik jednostki. Jest on również odpowiedzialny za wpisanie przyjętej metody wyceny w zakresie nieruchomości inwestycyjnych do dokumentacji opisującej zasady (politykę) rachunkowości jednostki. Wybrana przez jednostkę metoda wyceny powinna być stosowana w odniesieniu do wszystkich nieruchomości inwestycyjnych.

Wycena bilansowa nieruchomości inwestycyjnych według zasad obowiązujących dla środków trwałych

Wycena nieruchomości inwestycyjnych według zasad obowiązujących środki trwałe polega na tym, że wartość nieruchomości inwestycyjnych wykazuje się w bilansie w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia lub wartości przeszacowanej (po aktualizacji wyceny) powiększonej o koszty ulepszenia oraz pomniejszonej o odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe, a także o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.

W sytuacji gdy działalnością podstawową jednostki jest wynajem nieruchomości, koszty eksploatacji (utrzymania) nieruchomości zalicza się do kosztów działalności podstawowej, a przychody z wynajmu stanowią przychody ze sprzedaży usług.

Jeżeli jednostka wybrała wycenę nieruchomości w cenie nabycia, to amortyzacja i odpisy z tytułu trwałej utraty wartości powinny nastąpić nie później niż na koniec okresu sprawozdawczego. Amortyzacja i odpisy z tytułu trwałej utraty wartości wyrażają między innymi techniczne i ekonomiczne zużycie nieruchomości (budynków, budowli i traktowanych z nimi na równi praw, wyjątkowo gruntów). Przywrócenie utraconej wartości tych aktywów może nastąpić tylko do wysokości ceny ich nabycia.

Sposób wyceny według zasad obowiązujących dla środków trwałych

1. Nieruchomości wycenia się według: ceny nabycia lub kosztów wytworzenia, lub w wartości przeszacowanej, pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe, a także o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.
2. Wartość początkową stanowiącą cenę nabycia lub koszt wytworzenia nieruchomości zaliczonych do inwestycji powiększają koszty ich ulepszenia, ustalane zgodnie z art. 31 ust. 1.
3. Wartość początkową nieruchomości zaliczanych do inwestycji zmniejszają – z wyjątkiem inwestycji w grunty – odpisy amortyzacyjne dokonywane w celu uwzględnienia utraty ich wartości, na skutek używania lub upływu czasu. Stanowi o tym art. 32 ust. 1-3 ustawy.

Wycena bilansowa nieruchomości inwestycyjnych według wartości rynkowej lub inaczej określonej wartości godziwej

Jednostka do wyceny nieruchomości inwestycyjnej może również przyjąć cenę rynkową bądź inaczej określoną wartość godziwą. W takim przypadku podstawę weryfikacji wartości nieruchomości inwestycyjnych stanowi możliwa do uzyskania na dzień bilansowy cena ich sprzedaży netto lub wycena rzeczoznawcy.

Za wartość godziwą przyjmuje się bowiem kwotę, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi, niepowiązanymi ze sobą stronami (zob. art. 28 ust. 6 ustawy o rachunkowości). Wartość godziwa powinna być ustalona w sposób staranny, obiektywny i sprawdzalny. Wartością godziwą może być więc cena pochodząca z rynku, czyli cena sprzedaży (rynkowa), a gdy nie ma możliwości dla danego składnika aktywów określenia ceny sprzedaży, wówczas wartość godziwą ustala się na dzień bilansowy szacunkowo, np. przy pomocy rzeczoznawcy.

Jednostka może również we własnym zakresie ustalić wartość rynkową (godziwą) nieruchomości. Podstawą ustalenia na dzień bilansowy wartości rynkowej (godziwej) nieruchomości inwestycyjnych mogą być aktualnie obowiązujące na aktywnym rynku ceny rynkowe podobnych nieruchomości o podobnej lokalizacji, stanie technicznym, służące podobnym celom. Przy czym jednostka powinna starannie określić wszystkie różnice pomiędzy swoją nieruchomością a porównywanymi. Jeśli jednak wyceniana nieruchomość inwestycyjna nie stanowi przedmiotu obrotu rynkowego i brak jest informacji o istnieniu aktywnego rynku dla podobnych (porównywalnych) nieruchomości to jej wartość rynkowa może być oszacowana przez rzeczoznawcę.

Zwracamy uwagę, że przy wycenie nieruchomości zaliczanych do inwestycji według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej, nie uwzględnia się w wartości inwestycji odrębnie kosztów ulepszeń oraz utraty wartości spowodowanej używaniem lub upływem czasu. Oznacza to, że w tym przypadku nie nalicza się amortyzacji dla celów bilansowych, ani nie dokonuje odpisów aktualizujących. Cena rynkowa czy też wartość godziwa uwzględniają już bowiem zarówno skutki ulepszeń, jak i utraty wartości. Skutki utraty wartości nieruchomości inwestycyjnej oraz jej ulepszeń znajdują bowiem odzwierciedlenie w wartości rynkowej (wartości godziwej).

Nieruchomości oraz wartości niematerialne i prawne wyceniane według wartości godziwej nie podlegają amortyzacji w świetle prawa bilansowego.

Porównanie metod wyceny inwestycji w nieruchomości

Która z metod wyceny nieruchomości inwestycyjnych jest korzystniejsza dla jednostki – według zasad określonych dla środków trwałych, czy według wartości rynkowej (godziwej)?

Wycena nieruchomości inwestycyjnych według zasad stosowanych dla środków trwałych, prezentuje bardziej ostrożne podejście do wyceny bilansowej, jest jednocześnie prosta i tańsza, bo wymaga jedynie ustalenia stawki i metody amortyzacji oraz systematycznego dokonywania odpisów. Niemniej zysk lub strata na inwestycji w tym przypadku ujawniany jest dopiero wtedy, gdy nastąpi sprzedaż tej nieruchomości lub jej likwidacja.

Z kolei wycena nieruchomości inwestycyjnych na poziomie cen rynkowych (wartości godziwej) będzie wymagała od jednostki ustalania na każdy dzień bilansowy ich aktualnej wartości rynkowej, co może okazać się dość czasochłonne i kosztowne. Szczególnie w odniesieniu do tych nieruchomości, dla których nie istnieje aktywny rynek i jednostka skorzysta z wyceny rzeczoznawcy. Z drugiej strony wybierając ten rodzaj wyceny jednostka ma możliwość zaprezentowania zmian wartości tej nieruchomości na dzień bilansowy w rachunku zysków i strat oraz bilansie. Wycena w wartości rynkowej (godziwej) lepiej przedstawia ryzyko działalności podmiotu, które wyraża się poprzez zmianę wyniku finansowego jednostki oraz zmianę wartości składników majątkowych.

Wycena inwestycji w nieruchomości według zasad stosowanych do wyceny

Cena nabycia lub koszt wytworzenia inwestycji obejmuje elementy wyszczególnione w art. 28 ustawy o rachunkowości. Jeżeli nie jest możliwe ich ustalenie wyceny dokonuje się według ceny sprzedaży takiego samego lub podobnego przedmiotu lub produktu lub w inny sposób określonej wartości godziwej. Wartość początkową inwestycji w nieruchomości:- powiększają koszty ulepszenia inwestycji w nieruchomości,- zmniejszają (z wyjątkiem inwestycji w grunty) odpisy amortyzacyjne ustalane i dokonywane według zasad określonych w art. 32 ust. 1-3 ustawy o rachunkowości. Inwestycje przeznaczone do likwidacji, wycofane z używania lub które trwale utraciły wartość z innych przyczyn, wymagają dokonania odpowiedniego odpisu aktualizującego w ciężar pozostałych kosztów operacyjnych. Do nieruchomości zaliczanych do inwestycji mają zastosowanie przepisy art. 31 ust. 3 i 4 ustawy o rachunkowości. Oznacza to, że wartość początkowa i dotychczas dokonane od tych inwestycji odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe mogą ulegać aktualizacji wyceny (na podstawie odrębnych przepisów).

Ceną rynkową powinna być cena ukształtowana na funkcjonującym w danej miejscowości aktywnym rynku nieruchomości. W przypadku braku takiego rynku wartość godziwą nieruchomości inwestycyjnej może stanowić wartość ustalona według niezależnej wyceny, a gdyby i to nie było możliwe, to naszym zdaniem jednostka może przyjąć za wartość godziwą aktualną cenę nieruchomości z uwzględnieniem aktualnego stopnia zużycia. Wszystkie koszty i przychody związane z utrzymywaniem nieruchomości, w tym także z aktualizacją wartości tych inwestycji, jak również z ich przekwalifikowaniem odpowiednio do środków trwałych zalicza się do pozostałych kosztów bądź przychodów operacyjnych. Zmiany w wycenie nieruchomości dotyczące ulepszeń powinny być odzwierciedlone w cenie rynkowej. Dlatego nakłady poniesione na ulepszenie nieruchomości inwestycyjnej wycenianej w cenie rynkowej odnosi się bezpośrednio w pozostałe koszty operacyjne.

 

Przekwalifikowanie środków trwałych do inwestycji wycenianych według wartości rynkowej

Podstawowe zasady przekwalifikowania środków trwałych do inwestycji

Jednostka może przekwalifikować nieruchomości (grunty, prawo użytkowania wieczystego, budynki i budowle) ze środków trwałych do inwestycji, pod warunkiem jednak, że nieruchomości te spełniają warunki określone dla inwestycji w art. 3 ust. 1 pkt 17 ustawy o rachunkowości. Przypominamy, że do inwestycji zalicza się w szczególności te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz są posiadane przez nią w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu ich wartości lub innych pożytków, np. czynszów z najmu.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 17 ustawy o rachunkowości, za inwestycje uważa się aktywa posiadane przez jednostkę w celu osiągnięcia z nich korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu wartości tych aktywów, uzyskania przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej, a w szczególności aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz są posiadane przez nią w celu osiągnięcia tych korzyści.

Powyższa definicja wskazuje, że aktywa powinny zostać zaliczone do kategorii inwestycji, jeśli spełniają jednocześnie trzy kryteria:

1. są posiadane przez jednostkę;
2. korzyści, jakie czerpie z nich jednostka, przyjmują różny charakter (odsetki, dywidendy, inne pożytki);
3. celem posiadania inwestycji jest osiągnięcie ww. korzyści ekonomicznych.

O zakwalifikowaniu do grupy inwestycji decyduje aktualna forma wykorzystania zasobów, a nie cel ich nabycia. Daje to więc podstawę do przekwalifikowywania poszczególnych aktywów.

Ponadto w § 14 standard akcentuje dodatkowo znaczenie subiektywnej oceny jednostki przy ustaleniu, czy dana nieruchomość może zostać zaliczona do nieruchomości inwestycyjnych, czy też do środków trwałych. Ocena ta powinna zostać dokonana przez jednostkę w oparciu o definicję nieruchomości inwestycyjnej oraz dodatkowe zasady zawarte w MSR 40. Kryteria kwalifikowania nieruchomości do inwestycji powinny zostać opisane przez jednostkę w dokumentacji przyjętych zasad (polityki) rachunkowości.

Nieruchomości inwestycyjne – Biuro Rachunkowe Lublin